关于印发《宝鸡市区公共租赁住房小区物业管理委员会工作细则》的通知

各县区住建（城建）局，市保障性住房管理中心：

《宝鸡市区公共租赁住房小区物业管理委员会工作细则》已经4月29日市住建局局务会议研究通过，现予印发施行。

宝鸡市住房和城乡建设局

2019年4月29日

宝鸡市区公共租赁住房小区

物业管理委员会工作细则

第一章  总  则

第一条  为了规范市区公共租赁住房小区物业管理委员会的活动，维护正常的管理秩序，根据《宝鸡市公共租赁住房物业服务管理办法（暂行）》（宝住建发〔2019〕103号），制定本细则。

第二条  各区住房和城乡建设局、街道办事处对本辖区公共租赁住房小区物业管理委员会（以下简称管理委员会）的筹备、成立以及日常活动进行指导和监督。

第三条  管理委员会根据公共租赁住房物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个管理委员会。

第二章  管理委员会的产生

第四条  管理委员会由市保障性住房管理中心人员、社区居民委员会委员和物业管理区域内的物业使用人代表组成，代表和维护物业管理区域内全体产权人和物业使用人在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第五条　市保障性住房管理中心应当根据需要，及时向公共租赁住房物业所在地街道办事处，提出成立管理委员会的书面申请。

第六条  经公共租赁住房物业所在地街道办事处同意后，市保障性住房管理中心要会同物业所在地社区居民委员会，成立首次产权人、物业使用人代表会议筹备组，并做好以下筹备工作：

（一）起草管理委员会规约和议事规则；

（二）确定首次产权人、物业使用人代表会议召开时间、地点、形式和内容；

    （三）确定产权人、物业使用人代表与管理委员会委员候选人产生办法；

（四）确定管理委员会委员候选人名单，制定选举规则；

（五）完成会议前的其他准备工作。

第七条  管理委员会规约应当明确下列主要事项：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集和使用；

（三）物业共用部位的经营与收益分配；

（四）产权人、物业使用人共同利益的维护；

（五）产权人、物业使用人共同管理权的行使；

（六）产权人、物业使用人应尽的义务；

（七）违反规约应当承担的责任。

第八条  管理委员会议事规则应当明确下列主要事项：

（一）管理委员会名称及相应的物业管理区域；

（二）管理委员会的职责；

（三）管理委员会会议召开的形式、时间和议事方式；

（四）管理委员会会议的表决程序；

（五）管理委员会委员的资格、人数和任期；

（六）管理委员会换届程序、补选办法；

（七）管理委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（八）管理委员会印章的使用和管理。

第九条　管理委员会由5至15人的单数组成。管理委员会主任由市保障性住房管理中心产生，副主任由小区所在社区居民委员会产生，委员由产权人、物业使用人代表会议选举产生。

第十条  管理委员会委员候选人应当经社区党组织严格把关，优先推荐产权人、物业使用人中的党员和人大代表、政协委员、楼长、道德模范及文明市民等先进人物，并同时符合下列条件：

（一）政治素质高，遵纪守法，热心公益，积极践行社会主义核心价值观；

（二）具有完全民事行为能力；

（三）遵守管理委员会规约和议事规则，模范履行义务；

    （四）责任心强，公正廉洁；

    （五）具有一定的组织能力；

（六）身体健康，有必要的工作时间。

第十一条  市保障性住房管理中心应当自收到街道办事处同意成立管理委员会的批复后，15日内完成筹备工作并组织召开首次产权人、物业使用人代表会议，选举管理委员会。

第十二条  管理委员会委员每届任期3年，可以连选连任。所有委员具有同等的表决权，并不得在为本小区提供物业服务的物业企业中兼职和领取报酬。

第十三条  管理委员会应当自成立之日起7日内召开首次会议，研究讨论管理委员会规约和议事规则。管理委员会规约和议事规则自表决通过之日起生效。

第十四条  管理委员会规约和议事规则应当在物业管理区域内及时公告。物业使用人对公告内容有异议的，管理委员会应当记录并作出明确答复。

第十五条  管理委员会应当自成立之日起30天内，持下列材料向物业所在地的区住房和城乡建设局、街道办事处办理备案手续：

    （一）管理委员会成立情况；

    （二）管理委员会规约；

    （三）管理委员会议事规则；

（四）管理委员会决定的其他重大事项。

管理委员会任期内备案内容发生变更的，应当自变更之日起30日内，将变更内容书面报告备案部门。

第十六条  管理委员会办理备案手续后，可以持备案证明向公安机关申请刻制管理委员会印章。

第三章  管理委员会的职责

第十七条  管理委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第十八条  管理委员会对物业使用人损害他人合法权益和物业使用人共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第十九条  管理委员会应当认真履行下列职责：

    （一）召集产权人和物业使用人代表会议，报告物业管理实施情况；

    （二）与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

    （三）及时了解产权人、物业使用人的意见建议，监督、协助物业服务企业履行物业服务合同；

    （四）监督管理规约的实施；

    （五）督促产权人、物业使用人交纳物业服务费及其他相关费用；

    （六）组织和监督专项维修资金的筹集使用；

（七）调解物业使用人之间因物业使用、维护、管理产生的纠纷。

第二十条  管理委员会有权决定以下事项：

    （一）制定和修改管理委员会规约；

    （二）制定和修改管理委员会议事规则；

    （三）更换管理委员会委员；

    （四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

    （五）向市保障性住房管理中心提出选聘和解聘物业服务企业的意见；

    （六）筹集和使用专项维修资金；

（七）法律法规或者管理规约确定应由产权人、物业使用人共同决定的事项。

第四章  管理委员会的运行

第二十一条  管理委员会会议分为定期会议和临时会议，由主任召集；主任因故不能到会时，可以委托副主任召集。定期会议应当按照议事规则定期组织召开。出现下列情形之一的，应当及时组织召开临时会议：

（一）20%以上产权人、物业使用人提议的；

    （二）管理委员会三分之一以上委员提议的；

    （三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

    （四）管理规约或议事规则规定的其他情况。

第二十二条  定期会议召开7日前，管理委员会应当在物业管理区域内公告会议内容及议程，充分听取产权人、物业使用人的意见建议。

第二十三条  管理委员会会议应当有超过半数以上委员出席，且不得委托他人参加。会议应当做好书面记录并存档。所作决定须经半数以上委员签字同意方可有效。会议决定应当在3日内在物业管理区域内公告。

第二十四条  管理委员会办公场所由市保障性住房管理中心负责提供。工作经费由产权人分摊，也可从物业共有部分经营收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受产权人监督。

工作经费的筹集、管理、使用办法，由管理委员会商市保障性住房管理中心决定。

第二十五条  管理委员会应当及时向产权人、物业使用人公布下列情况和资料：

    （一）管理委员会规约、议事规则；

    （二）管理委员会的决定；

    （三）物业服务合同；

    （四）专项维修资金的筹集使用情况；

    （五）物业共有部分的使用和收益情况；

    （六）管理委员会工作经费的收支情况；

    （七）其他应向产权人、物业使用人公开的情况和资料。

    第二十六条  管理委员会应当建立工作档案，包括以下主要内容：

    （一）管理委员会规约和议事规则；

    （二）管理委员会会议记录及决定；

    （三）选举及备案资料；

    （四）物业服务合同；

    （五）专项维修资金筹集及使用账目；

    （六）产权人、物业使用人名册；

    （七）产权人、物业使用人的意见建议。

第二十七条  管理委员会应当建立印章管理制度，并有专人保管。使用印章应当根据管理委员会会议决定或经管理委员会主任签字同意。

第五章  管理委员会的变更

第二十八条  有下列情况之一的，管理委员会委员资格自行终止：

（一）腾退公共租赁住房的；

（二）因物业转让、灭失等原因不再是产权人的；

（三）丧失民事行为能力的；

（四）依法被限制人身自由的；

（五）法律法规以及管理规约规定的其他情形。

第二十九条  管理委员会委员有下列情形之一的，经管理委员会三分之一以上委员或者20%以上的产权人、物业使用人提议，管理委员会可以决定终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行物业使用人义务的；

（五）侵害他人合法权益的；

（六）因其他原因不宜继续担任管理委员会委员的。

第三十条　管理委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体产权人、物业使用人所有的财物移交管理委员会。

第三十一条　管理委员会委员出现空缺时，应当及时补充。管理委员会委员补充办法由管理委员会决定或者在管理委员会议事规则中规定。

管理委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开产权人、物业使用人代表会议，重新选举管理委员会委员。

第三十二条　管理委员会任期届满前3个月，应当报经物业所在地的区住房和城乡建设局、街道办事处同意后，组织进行换届选举。

第三十三条　新的管理委员会产生后，上届管理委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于管理委员会所有或代管的财物全部完成移交。

第六章  附　则

第三十四条　物业所在地的区住房和城乡建设局、街道办事处，应当积极开展物业管理政策法规宣传教育，及时处理物业使用人、管理委员会在物业管理活动中的意见建议。物业所在地社区要聚焦管理服务，积极做好矛盾纠纷化解工作。

第三十五条　物业所在地街道办事处可以召开物业管理联席会议，邀请区住房和城乡建设局、公安派出所、管理委员会及物业服务企业等单位的代表参加，协商解决物业管理中遇到的突出问题。

第三十六条　本细则未尽事宜，参照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《陕西省物业管理条例》、《陕西省保障性住房管理办法（试行）》及有关规定办理。

第三十七条　本细则自印发之日起施行，有效期2年。

第三十八条  本细则由市住房和城乡建设局负责解释。