宝鸡市住房和城乡建设局等部门

关于印发住宅小区公共收益管理办法的通知

各县（区）委社会工作部，各县区（管委会）住建局、发改局（经发局）、公安局（分局）、市场监管局（分局）、城管执法局、消防救援大队，市物业管理协会、各物业服务企业：

为规范我市住宅小区公共收益管理，保障业主的知情权、监督权及合法权益，结合我市实际制定了《宝鸡市住宅小区公共收益管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

宝鸡市住房和城乡建设局　　　宝鸡市发展和改革委员会

宝鸡市公安局　　　          中共宝鸡市委社会工作部　　　　　　

宝鸡市市场监督管理局        宝鸡市城市管理执法局

                                                                                    宝鸡市消防救援支队

                                                                                        2025年6月18日

宝鸡市住宅小区公共收益管理办法

第一章  总则

第一条（目的依据）  为规范住宅小区公共收益（以下简称“公共收益”）管理，维护住宅小区业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《陕西省物业服务管理条例》等法律法规及《宝鸡市人民政府办公室关于进一步加强物业服务管理工作的实施意见》《宝鸡市物业服务收费实施细则》等规范性文件，结合我市实际，制定本办法。

第二条（适用范围）  本办法适用于本市行政区域内的住宅小区公共收益管理活动。

第三条（定义）  本办法所称公共收益，是指利用住宅小区业主专有部分以外符合规划建设的共有部分、共用设施设备（以下简称“住宅小区共有部分”）开展生产、经营、租赁等活动，扣除法定税费、能耗、人工等合理成本后获得的收益。

第四条（管理原则）  公共收益管理应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。公共收益属业主共有，任何单位、个人不得非法侵占、处分或挪用。

第二章  公共收益来源

第五条（来源范围）  公共收益来源一般包括但不限于以下范围：

（一）利用住宅小区的围墙、小区出入口或者大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯轿厢、外墙等设置广告所得的收益；

（二）利用小区业主共有场地、道路停放车辆收取的场地占用费；

（三）利用小区共有场地引入的直饮水机、自助售卖机、快递柜等收取的场地占用费或摊位租赁费；

（四）利用业主共有的物业用房、会所、游泳池（馆）、健身房（馆）、立体停车场、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或经营产生的收益；

（五）通过占用、出租通信基站建设场地、安装充电桩等所产生的收益；

（六）处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收益以及因小区共用设施损坏所得的赔偿；

（七）公共收益利息收入；

（八）其他依法属于全体业主的收益。

第六条（经营程序）  公共收益的获取应当符合法律法规的规定，使用的共有部分不得改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。用于经营的必须符合消防要求，严禁占用消防通道、应急疏散通道，严禁违反原规划私搭乱建乱改。利用住宅小区共有部分进行经营应当书面签订书面经营合同，遵循下列程序：

（一）前期物业服务期间。1.物业服务企业可以根据《前期物业服务合同》《临时管理规约》约定的住宅小区共有部分的经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等内容。2.《前期物业服务合同》《临时管理规约》约定以外的经营事项，物业服务企业应就共有部分的经营范围、管理方式、收益总额、分配比例等内容征求业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决占专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数占四分之三以上的业主同意后方可实施。

（二）业主大会成立后。经业主大会授权，业主委员会或物业管理委员会可自行经营住宅小区共有部分；也可委托物业服务企业经营管理，委托合同中应明确约定公共收益的分配比例。业主委员会（物业管理委员会）或受委托的物业服务企业利用住宅小区共有部分进行经营的，应就共有部分的经营范围、管理方式、收益总额、分配比例等内容征求业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决占专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数占四分之三以上的业主同意后方可实施。业主委员会（物业管理委员会）自行经营的，经营合同期限不得超过业主委员会或物业管理委员会任期；委托物业服务企业经营的，委托经营合同期限不得超过物业服务合同约定的合同期限。

经营合同或委托经营合同签订后30日内，业主委员会或物业服务企业需向属地街道办（镇政府）、社区（村）报备。临时使用场地类的经营项目，业主无异议的可简化业主表决程序，但收入分配应符合法律法规规定。

第三章  公共收益管理和使用

第七条（收益分类与分配）  公共收益按照共有部分的权属情况，可分为全体业主公共收益和部分业主公共收益。

全体业主公共收益指利用全体业主共有部分获取的收益，收益的使用由全体业主进行表决；部分业主公共收益指利用部分业主共有部分获取的收益，收益的使用由共有部分涉及的业主进行表决。

公共收益的分配，有约定的按照约定执行；没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

第八条（账户管理）  公共收益应该单独分类列账存储管理，独立核算。成立业主大会前，公共收益由前期物业服务企业代管，不得与物业服务费等企业其他收支合用一个账户；业主大会成立后，业主委员会（物业管理委员会）应当在街道办（镇政府）、社区（村）的指导下，建立公共收益管理制度，开设公共收益专项银行账户，不得以任何个人名义或非公共收益管理主体的其他名义开立。

第九条（专户补建）  未建立公共收益专户的住宅小区，物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）应当及时申请补建专户。

第十条（使用范围）  公共收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可用于业主大会决定使用事项。前期物业服务期间，建设单位、物业服务企业应当按季度补充维修资金，补充比例应高于经营收益的百分之五十。经业主大会同意，公共收益可以用于下列支出：

（一）共用部位、共用设施设备的更新、改造、维修养护费用和共用设施设备综合商业保险；

（二）共用部位、共用设施设备的应急处置费用；

（三）筹备召开业主大会工作经费和业主委员会（物业管理委员会）日常工作经费；

（四）业主委员会成员或物业管理委员会中的业主代表成员的工作津贴；

（五）对公共收益的审计、信息公开费用、税费；

（六）抵扣业主的物业服务费用或水电公摊费等合法支出；

（七）业主共同决定的其他合理费用。

第十一条（使用程序）  公共收益使用按照以下程序执行：

（一）前期物业服务期间，物业服务企业应当制定包括业主公共收益资金用途、预算、项目实施时间安排、监督方式以及是否需要审计审价等内容的公共收益使用方案，提交街道办（镇政府）、社区（村）审核。经审核符合使用范围的，提交专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，由物业服务企业组织实施。社区（村）可代行业主委员会征求业主意见职责。

（二）业主大会成立后，符合小区议事规则、管理规约规定与业主大会同意支出范围的，由业主委员会（物业管理委员会）或受委托的物业服务企业制定公共收益使用方案，提交专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，由业主委员会（物业管理委员会）或受委托的物业服务企业组织实施。

（三）街道办（镇政府）指导成立业主大会筹备组时，可根据小区实际情况，在制定业主议事规则或管理规约中设置公共收益使用简易流程，明确委托业主委员会（物业管理委员会）进行相应的使用和管理，明确具体的制度和规则，明确使用范围、使用金额、使用方式、使用公示、审批程序等。公共收益使用简易流程，应排除按规定或约定属于物业服务企业应当承担的责任范围，并不得损害业主的共同利益。

第十二条（公示查询）  公共收益管理主体应当在签订经营管理合同或协议起7日内，在住宅小区显著位置公布合同或协议；每半年在住宅小区公告栏、楼道、电梯等醒目位置公示一次公共收益收支明细，公示时间不少于30日；也可通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，接受业主监督。业主有异议的，管理主体应当自受理异议申请之日起5日内接受业主查询。

第十三条（账目移交）  业主委员会（物业管理委员会）成立之日起30日内，前期物业服务企业应当向业主委员会（物业管理委员会）移交公共收益及其经营收支账目。业主委员会（物业管理委员会）有异议的，可委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用从公共收益中支取。物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、水电公摊费等为由拒绝移交。

第十四条（资料交接）  物业服务合同解除或者终止、业主委员会（物业管理委员会）任期届满的，物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）应当将公共收益及其经营收支账目等资料完整移交新一届业主委员会（物业管理委员会）。新一届业主委员会（物业管理委员会）可委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用从公共收益中支取。未成立业主委员会（物业管理委员会）的，应当由街道办（镇政府）确认后，将公共收益及其经营收支账目移交社区（村）临时代管。

第十五条（审计公示）  公共收益审计报告应当在住宅小区公告栏、楼道、电梯等醒目位置进行公示，公示应包含审计报告全文、业主意见收集及处理情况等内容。公示日期不少于30日，并接受业主查询。业主对审计结果有异议的，经总户数、总面积均超过20%的业主联名向属地街道办（镇政府）提出书面申请后，由街道办（镇政府）组织第三方审计机构另行审计。审计结果异议成立的，审计费用从公共收益资金中列支；审计结果异议不成立的，审计费用由联名申请业主共同承担。

第十六条（维权方式）  业主发现公共收益管理主体有违反公共收益管理使用行为的，可向属地县区物业管理部门或街道办（镇政府）举报，也可依法向人民法院提起民事诉讼，维护自身合法权益。 

第四章  职责分工

第十七条（住建部门职责）  市住建局商有关部门结合实际制定全市公共收益管理相关政策，并对相关政策执行情况进行监督检查。县区（管委会）住建部门负责组织实施公共收益管理政策，指导街道办（镇政府）加强对公共收益政策执行情况的日常监管；对擅自利用住宅小区共有部门进行经营的，责令限期整改，给予警告，并移送城管执法部门行政处罚。

第十八条（发改部门职责）  发改委社会信用体系建设牵头部门依据《全国公共信用信息基础目录》，归集相关部门推送的物业服务企业信用信息，依法依规在“信用中国（陕西）”网站公示；对依法列入严重失信惩戒对象名单的物业服务企业，通过联合奖惩系统推送至相关部门实施失信联合惩戒。

第十九条（公安部门职责）  公安部门负责依法查处侵占公共收益的违法犯罪行为，对构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；对构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十条（社会工作部门职责）  负责指导社区居委会、村民委员会加强走访排查，做好辖区物业矛盾纠纷化解，及时上报街道办（镇政府）。

第二十一条（市场监管部门职责）  市场监管部门负责监管物业服务企业与业主签订的合同格式条款，查处物业企业违规收费行为，并将行政处罚、抽查检查等信用信息记于对应企业名下并依法公开公示，强化对有关企业的信用约束。

第二十二条（城管执法部门职责）  城管执法部门受理、认定违反规划建设情形，依法查处住宅小区违规搭建、损坏绿地等行为，行使《陕西省物业服务管理条例》中赋予住房城乡建设主管部门的行政处罚权。

第二十三条（消防救援部门职责）  消防救援部门依法开展消防监督检查，查处违反消防法律法规的违法违规行为。

第二十四（镇街职责）  街道办（镇政府）负责开展公共收益政策执行情况的日常监管，督促公共收益管理主体规范管理使用行为，调处公共收益方面矛盾纠纷；对业主大会、业主委员会（物业管理委员会）作出的违反法律法规的决定，街道办（镇政府）应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主；对拒不公开公示公共收益收支情况与业主委员会（物业管理委员会）任期届满未按规定进行收支情况公示、清查、审计、移交的，予以调查核实，查证属实的应当责令限期改正，并通告全体业主；对拒不移交或侵占公共收益等涉嫌经济犯罪的，移交当地公安部门处理。

第二十五条（协会职责）  市物业管理协会应督促会员单位加强自律，引领全市物业服务企业规范公共收益经营管理行为。

第五章  附则

第二十六条（费用追认核销）  本办法印发前，物业服务企业从公共收益中已列支垫付的住宅小区共有部分维修、更新、改造的费用，按照规定征求业主意见，由业主按程序进行表决，表决通过的可追认核销。业主表决未通过的，经县区住建部门、街道办（镇政府）共同核实，如有用于应由物业服务费列支的部分，公共收益管理人应将该部分费用退还，并依据《陕西省物业服务管理条例》相关条款移送相关部门查处；确实用于共有部分维修、更新、改造的，建档留存，待业主大会成立后，再按程序表决通过后追认核销。

第二十七条（非住宅项目）  非住宅的物业服务项目公共收益管理，可参照本办法有关规定执行。

第二十八条（施行日期及冲突处理）  本办法自印发之日起施行。本办法如有与法律、法规、规章不一致的条款，按有关法律、法规、规章执行。