宝鸡市住房和城乡建设局关于印发住宅小区物业服务企业退出指导意见的通知

宝鸡市住宅小区物业服务企业退出指导意见

第一条  为规范全市物业服务市场秩序，维护业主与物业服务企业的合法权益，做好住宅小区物业退出、承接工作，保障物业服务活动依法有序进行，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市居民委员会组织法》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》、住建部等十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《陕西省物业服务管理条例》及市政府办公室《关于进一步加强物业服务管理工作的实施意见》等法律、法规、规章及规范性文件规定，结合我市实际，制定本指导意见。

第二条  本市行政区域内，物业服务企业因物业服务合同（含前期物业）期满未续约、双方当事人协商解除、业主依照法定程序解除等退出住宅小区管理的活动，适用本指导意见。

第三条  市住建部门负责会同有关部门做好物业服务企业退出相关政策制定、业务指导与监督工作。

第四条  各县区住建部门会同街道办事处、镇人民政府（以下简称“镇街”）负责做好辖区物业服务企业退出的业务指导、具体实施与日常管理。

第五条  居民委员会负责协助镇街做好辖区住宅小区物业服务企业退出的有关工作。

第六条  物业服务企业退出住宅小区应本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡原则，切实做好物业服务交接工作，保持住宅小区物业服务的连续性。

第七条  业主、业主委员会（物业管理委员会）应当从保证广大业主的正常生活秩序及住宅小区的连续、稳定和长远利益出发，依法实施物业服务企业的解聘与退出工作。

第八条  物业服务企业应当坚持合法守规、诚信经营的原则，严格履行合同约定与本指导意见的退出程序，依法做好物业承接查验与相关交接工作。

第九条  因客观原因暂未选举产生业主委员会（物业管理委员会）、业主委员会（物业管理委员会）不能正常履行职责或业主委员会委员人数不足总数的二分之一、新一届业主委员会产生之前，可在镇街的指导和监督下，由住宅小区所在地的居民委员会代行业主委员会（物业管理委员会）职责。

第十条  业主委员会（物业管理委员会）拟召开业主大会共同决定解聘物业服务企业的，应当在召开业主大会三日前，以书面形式向居民委员会通报会议议程，听取其意见和建议；并将表决事项、会议议程在物业服务区域内显著位置公示，听取业主的意见和建议。

第十一条  拟解聘物业服务企业事宜经公示无异议后，应当在镇街、居民委员会的指导下，依法召开业主大会，由业主共同表决。业主共同表决应同时满足以下条件：

（一）应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；

（二）应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十二条  业主大会可以采用集中召开现场会议投票表决或者书面征求意见的方式进行，也可通过网络平台、移动通讯端等形式进行表决。

会议投票表决应当由业主实名投票。业主可以委托代理人参加，但应当出具书面委托书，并载明委托事项、权限和专有部分面积；一个受托人只能接受一名业主的委托进行投票。

采用书面方式征求意见的，业主应当实名签署意见；采用网络平台、移动通讯端等形式表决的，应当确认是业主本人真实意愿。业主委员会（物业管理委员会）应当在物业服务区域内显著位置（小区公告栏、主要出入口、电梯轿厢等）将征求意见结果公示七日，业主有权查阅相关资料。业主大会、业主委员会（物业管理委员会）可聘请公证机构对表决过程和结果进行公证。

第十三条  业主、业主委员会（物业管理委员会）依照法定程序，经业主共同决定解聘物业服务企业的，按照以下程序办理退出手续：

（一）业主、业主委员会（物业管理委员会）书面通知物业服务企业，双方协商交接内容、承接查验、合同约定的责任界限及债权债务结算方式等退管事宜，形成书面纪要，在物业服务区域显著位置(小区公告栏、主要出入口、电梯轿厢等)公示七日；

（二）解聘决定书面通知送达六十日内，物业服务企业应当做好项目相关档案、物业服务档案、预收欠收代收费用、公共收益等资料和账务清理工作；

（三）按照退管协商纪要约定的时间，业主、业主委员会（物业管理委员会）与物业服务企业办理承接查验手续。已经依法依规选聘新的物业服务企业的，可组织、监督新旧物业服务企业办理承接查验手续；业主大会决定实行自管的，由业主委员会（物业管理委员会）组织业主代表办理承接查验手续。

（四）原物业服务企业应当在解聘决定书面通知送达六十日期满后十五日内退出物业服务区域。双方协商退出期限另有约定的除外。

第十四条  物业服务期限届满前，物业服务企业不同意续聘或要求解约的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业应当在合同期限届满九十日前书面告知业主、业主委员会（物业管理委员会）,合同对通知期限另有约定的除外；书面告知发出后，物业服务企业应主动对接业主、业主委员会（物业管理委员会），平等商议交接内容、承接查验、合同约定的责任界限及债权债务结算方式等退管事宜，形成书面纪要，在物业服务区域显著位置(小区公告栏、主要出入口、电梯轿厢等)公示七日；

（二）书面告知发出或送达后九十日内，物业服务企业应做好物业档案、物业服务档案、预收欠收代收费用、公共收益等资料和账务的清理工作；

（三）按照退管协商纪要约定，业主、业主委员会（物业管理委员会）与物业服务企业办理承接查验手续；已经合规选聘新的物业服务企业的，可组织、监督新旧物业服务企业办理承接查验手续；业主大会决定实行自管的，由业主委员会（物业管理委员会）组织业主代表办理承接查验手续。

（四）原物业服务企业应当在书面告知发出或送达九十日期满后十五日内退出物业服务区域。双方协商退出期限另有约定的除外。

第十五条  履行承接查验手续后，原物业服务企业应当在镇街、居民委员会的监督指导下，向业主、业主委员会（物业管理委员会）或新的物业服务企业移交下列资料和财物：

（一）档案及图纸资料；

（二）物业服务用房、业主共有的场地、设施设备；

（三）物业服务企业管理的公共收益余额，代收且未退还或未向有关方缴纳的费用；

（四）业主清册及业主欠缴、预缴费等相关资料；

（五）实行酬金制的应移交管理期间主要财务资料复印件；

（六）按照规定应移交的资料和财物；

（七）物业服务合同、各类维保协议、设备维保手册、年检报告；

（八）专项维修资金使用记录、未办结维修工单、遗留报修问题明细；

（九）法律法规规定的其他物业服务所需的相关资料。

物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

第十六条  在作出解聘决定或要求解约至正式退出物业服务区域期间，原物业服务企业应当按照原合同约定继续履行物业服务职责，维持正常的物业管理秩序，但法律法规、物业服务合同另有约定的除外。

第十七条  业主、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业不得无正当理由拒绝或不配合履行退出的交接、接收义务。

第十八条  有下列情形之一的，物业服务企业应退出住宅小区管理服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：

（一）物业服务期间（含前期）,业主、业主委员会(物业管理委员会)按照合同约定的解除条件要求提前解约的；

（二）业主、业主委员会（物业管理委员会）依法召开业主大会，经业主共同决定解聘原物业服务企业的；

（三）物业服务期限届满前，物业服务企业决定不再续签的；

（四）物业服务企业因破产或营业执照注销等原因不能继续履行合同义务的。

第十九条  业主、业主委员会（物业管理委员会）和物业服务企业存在以下情形之一，导致解聘决定书面通知送达六十日或解约书面告知送达九十日无法履行退出程序的，镇街应当协助属地住建部门督促指导双方依法依约履行退出义务：

（一）不主动、不配合沟通退出事宜的；

（二）退管协议事宜明显有失公平或无法实现的；

（三）未根据规定办理承接查验手续的。

因业主、业主委员会（物业管理委员会）的原因造成无法履行退出程序的，物业服务企业继续按照原物业服务合同提供服务，直至按规定正常履行退出程序。

第二十条  原物业服务企业在退出前，不按规定履行相关业务、不执行退出程序的，可依法采取下列措施：

（一）属地镇街将相关情况作为企业不良行为，报送县区住建部门录入“陕西省物业服务企业诚信评价监管平台”，计入企业诚信档案，向社会公布。

（二）无正当理由拒不退出或逾期不退出的，按照《陕西省物业服务管理条例》第一百零五条规定处理。

（三）在项目交接中不按规定移交相关资料的，按照《陕西省物业服务管理条例》第一百零六条规定处理。

第二十一条 当事人一方对终止、解除物业服务合同行为有争议的，双方应根据物业服务合同的约定协商解决；不能协商解决的，可申请住宅小区所在地的镇街、居民委员会和县区住建部门调解；调解达不成一致意见或任何一方不愿意调解的，向人民法院起诉或申请仲裁。

第二十二条  原物业服务企业退出后，业主、业主大会选聘的新物业服务企业暂未进场或自管方案暂无法实施的，业主、业主委员会（物业管理委员会）可申请镇街、居民委员会按照应急管理的需要，组织相关专业人员实施基本卫生保洁、秩序维护等临时过渡性工作，应急管理期间产生的费用由全体业主共同承担；同时，镇街、社区积极指导督促业主委员会（物业管理委员会）及时召开业主大会，选聘新的物业服务企业或完善自管方案实施自管。

第二十三条 县区住建部门应当协助镇街、社区做好辖区业主、业主委员会（物业管理委员会）选聘新物业服务企业或者自管的具体指导和监督工作。

第二十四条  业主、业主委员会（物业管理委员会）未经业主大会决定擅自作出解聘原物业服务企业、重新选聘物业服务企业，业主大会程序、业主表决比例等违反法律法规的，县区住建部门和镇街应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通过在物业服务区域显著位置公示等方式通告全体业主。业主大会、业主委员会（物业管理委员会）作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第二十五条 非住宅小区物业服务企业退出项目可参照本指导意见执行。

第二十六条 本指导意见自印发之日起施行，有效期5年；有与法律、法规、规章不一致的条款，按有关法律、法规、规章执行。